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      2. 重磅!土地管理法修正案:徹底改變運行18年的土儲制度

        2019-08-28

        近日,一則石破天驚的法案正式頒布:


        《土地管理法(修正案)》于2019年8月26日簽署通過,2020年1月1日正式執行,建立于2001年的土儲制度將經歷重大的變革。2019年土地管理法修正案對于我國土地市場將造成哪些重大的影響,筆者簡要歸納如下:



        (一)土地入市壟斷被打破,農村集體經營性建設用地可直接進入二級市場。

        本次修法最關鍵的部分就是打破了國家對土地二級市場城市建設用地的壟斷,農村土地可以不經過收儲程序直接入市,徹底結束城鄉土地二元體制,為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙。

        一方面終結了地方政府對土地財政的控制和依賴,另一方面結合今年5月20日頒布的《土地儲備項目預算管理辦法(試行)》(財預〔2019〕89號)來看,地方政府土儲資金的支出將被有效控制在預算之內。

        此外,打破土地供應的壟斷也可以有效遏制土地價格的上升。

        農村集體經營性建設用地入市包括兩個途徑:

        由村民代表大會,或者村民會議三分之二以上的成員同意后,可通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用,同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。


        允許已經進城落戶的農村村民自愿有償退出宅基地。



        (二)土地一級市場征收制度進一步完善,被征地人的利益得到全面保護。

        本次修正案對于一級市場土地征收的流程和制度進行了完善和細化,重點是保護被征地人的合法權益。主要包括以下幾點:

        明確界定土地征收的公共利益?,F有土地相關法律法規中規定國家為了公共利益的需要可以征地,但是沒有明確規定公共利益的界限,在實踐中存在以此為借口強制征用土地,侵犯被征地人合法權益的情況,本次修正案明確規定,公共利益是指“因軍事外交,政府組織實施的基礎設施建設、公益事業、扶貧搬遷和保障性安居工程,以及成片開發建設等六種情況”,并且是在確實需要征地時才可以依法實施征收。


        進一步規范征地程序。要求政府在征地之前開展土地狀況調查、信息公示,還要與被征地農民協商,必要時組織召開聽證會,跟農民簽訂協議后才能提出辦理征地申請,辦理征地的審批手續。把原來的批后公告改為了批前公告,主要是使被征地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。


        完善對被征地農民合理、規范、多元的保障機制。本次修法首次明確了土地征收補償的基本原則是保障被征地農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障。具體體現在:


        ——改變現有法律以土地征收的原用途來確定土地補償,以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法,以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法。


        ——在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物三項基礎上又增加了農村村民住宅補償和社會保障費。



        (三)加強基本農田保護,制度安排更貼合實際更有效。

        本次修法盡管放開了農村集體經營性建設用地入市,但并不意味著放松對耕地的保護,反而更加強了耕地保護的制度安排。

        本次修正案將“基本農田”全部修改為“永久基本農田”,明確規定永久基本農田經依法劃定后任何單位和個人不得擅自占用或者改變用途,要求永久基本農田必須落實到地塊,納入數據庫嚴格管理。

        同時,原來土地管理法要求各省、自治區、直轄市必須把80%以上的耕地劃入永久基本農田,考慮到各省的耕地后備資源有很大的不同,因此規定具體的劃定比例由國務院根據各省、自治區、直轄市實際情況來確定,更加符合實際。


        (四)一方面放開農村集體經營性建設用地入市,另一方面也注意不放松對土地整體規劃的把控。

        雖然土地入市放開市場化準入,但國家對土地整體的規劃仍保持強有力的控制,不論是農村集體經營性建設用地轉建設用地還是土儲后供地都必須符合規劃。

        集體經營性建設用地入市,入市的土地要符合規劃,規劃必須是工業或者商業等經營性用途。

        必須要經過依法登記。

        要在每年的土地利用年度計劃中作出安排。

        《土地管理法(修正案)》一石激起千層浪,必然引起市場廣泛的關注和熱烈的討論,對于金融機構、地產企業、投資人等相關人員來說,需要密切關注后續配套細則和措施的出臺,也需要深入思考在新法實施后,如何在更加開放更加市場化的土地一、二級市場中開拓發展。

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